Quy định về khoảng lùi trong xây dựng được đặt ra nhằm đảm bảo rằng các công trình không xâm phạm vào diện tích đất công cộng. Đảm bảo sự an toàn cho khu vực lân cận và môi trường quy hoạch. Vậy khoảng lùi xây dựng hiện nay đang được pháp luật quy định ra sao? Cách tính khoảng lùi như thế nào? Cùng I-Connect tìm hiểu về vấn đề này ngay sau đây nhé.
Xem thêm:
- Chiếu nghỉ cầu thang là gì? Phân biệt với chiếu tới & thiết kế
- Ô văng là gì? Đặc điểm quy trình xây lắp và mẫu thiết kế đẹp
Khoảng lùi xây dựng là gì?
Cùng tìm hiểu những khái niệm, định nghĩa liên quan tới khoảng lùi xây dựng.
Khái niệm khoảng lùi xây dựng
Khoảng lùi xây dựng là thuật ngữ dùng để chỉ khoảng cách nằm giữa chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ.
Trong tiếng Anh, khoảng lùi xây dựng được gọi là “Setback”. Các công trình thường có lộ giới hoặc khoảng cách của chỉ giới đường đỏ rộng hơn so với chỉ giới xây dựng.
Quy định khoảng lùi xây dựng là cần thiết để bảo toàn diện tích của các khu vực lân cận và diện tích đất sử dụng trong cộng đồng.
Ngoài ra, khoảng lùi cũng giúp công trình được đảm bảo an toàn cả giai đoạn trong và sau khi thi công cũng như sau khi công trình đã được đưa vào sử dụng.
Trong khi xây dựng công trình, sẽ có một số bộ phận nhô ra vượt quá phạm vi lộ giới. Ví dụ như mái hắt, mép ban công, mái nhà, ô văng…
Do đó đôi khi, khoảng cách của chỉ giới xây dựng có thể rộng hơn so với chỉ giới đỏ.
Chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng là gì?
Có thể thấy khoảng lùi công trình luôn gắn chặt với hai khái niệm là chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
Vì vậy để hiểu rõ hơn khoảng lùi xây dựng là gì thì ta cần làm rõ thế nào là chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.
– Chỉ giới đường đỏ (còn gọi là lộ giới) được hiểu là ranh giới phân chia giữa đất giao thông và đất xây dựng, giữa các công trình hạ tầng và những không gian khác.
Ranh giới này đã được chỉ rõ trong bản đồ quy hoạch. Xét về phạm vi đô thị, chỉ giới đường đỏ bao gồm toàn bộ phần vỉa hè, bó vỉa hè và lòng đường.
– Chỉ giới xây dựng là phần đường giới hạn phạm vi được phép xây dựng các công trình nhà ở, dịch vụ…
Trong trường hợp công trình được cho phép xây dựng nằm sát ranh giới khu đất thì chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ sẽ trùng nhau.
Nếu theo quy hoạch, công trình được yêu cầu phải xây lùi lại thì khoảng lùi xây dựng chính là khoảng cách giữa chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ.
Quy định về khoảng lùi trong xây dựng
Tùy vào từng khu vực, tỉnh thành mà các công trình sẽ phải tuân theo quy định về khoảng lùi khác nhau.
Tuy nhiên nhìn chung, có một số tiêu chuẩn khoảng lùi được áp dụng tại nông thôn, đô thị và một số công trình đặc thù như sau:
Tiêu chuẩn khoảng lùi công trình ở đô thị
Tại các khu đô thị, khoảng lùi trong xây dựng sẽ được quy định dựa trên chiều cao công trình, độ rộng của phần đất quy hoạch hoặc phần lộ giới…
Theo Bộ Xây dựng, tiêu chuẩn khoảng lùi công trình ở khu vực đô thị như sau:
- Chiều rộng lộ giới từ 19 đến dưới 22m, chiều cao công trình dưới 22m: Khoảng lùi xây dựng bằng 0
- Tính từ vỉa hè cho tới phần đầu công trình có chiều cao 25m: Khoảng lùi xây dựng được quy định bằng 3
- Chiều cao công trình trên 22=8m: Khoảng lùi xây dựng phải đạt tối thiểu 6m
- Chiều rộng lộ giới trên 22m, chiều cao công trình là 25m: Khoảng lùi xây dựng bằng 0
Quy định khoảng lùi xây dựng ở nông thôn
Quy định về khoảng lùi trong xây dựng tại vùng nông thôn có sự khác biệt so với đô thị.
Quy chuẩn về khoảng lùi công trình tại nông thôn thường phụ thuộc vào vị trí công trình. Cụ thể như sau:
- Công trình nhà ở kết hợp sản xuất nông nghiệp: Khoảng lùi xây dựng phải đạt tối thiểu 2m
- Công trình nhà ở nằm ở trung tâm xã: Khoảng lùi xây dựng phải đạt tối thiểu 1,5m
- Công trình nằm ở khu nhà ở thuộc điểm dân cư: Khoảng lùi xây dựng phải đạt tối thiểu 2m
Khoảng lùi xây dựng ở một số công trình khác
Những quy định khoảng lùi xây dựng trên đều được áp dụng đồng bộ cho nhà cao tầng, nhà cấp 4 hoặc các công trình khác.
Các công trình phục vụ nhu cầu kinh doanh với tổng diện tích bằng hoặc lớn hơn 3.000m2 thì đòi hỏi lô đất phải được quy hoạch bài bản.
Ngoài ra, cũng cần xem xét tới vị trí của công trình và mặt bằng quy hoạch chung tại khu vực đó. Trước khi xây dựng phải xin cấp phép của các cơ quan có thẩm quyền được được tiến hành.
Công trình có diện tích nhỏ hơn 3.000m2 thì đơn vị thi công cần tính toán và trừ đi các khoảng lùi xây dựng theo quy định ở trên. Từ đó nắm được diện tích đất còn lại được phép thi công xây dựng.
Bên cạnh đó, công trình cũng phải đáp ứng được yêu cầu về khoảng cách so với các công trình nằm liền kề và có diện tích bãi đỗ xe phù hợp.
Cách tính khoảng lùi công trình
Mỗi công trình khác nhau đều có khoảng lùi xây dựng riêng tùy vào chiều cao, chiều rộng, đặc điểm kiến trúc…
Tuy nhiên nhìn chung, khoảng lùi công trình đều phải tuân theo những quy định sau:
Lộ giới đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m)
Chiều cao xây dựng công trình
≤ 16
19
22
25
≥ 28
<19
0
0
3
4
6
19÷ <22
0
0
0
3
6
22÷ <25
0
0
0
0
6
≥25
0
0
0
0
6
Trong khi xây dựng, nếu có một số bộ phận vượt quá đường chỉ giới xây dựng thì độ nhô ra của những bộ phận này phải nằm trong phạm vi quy định bên dưới:
Chiều rộng lộ giới (m)
Độ vươn ra tối đa Amax (m)
Dưới 7m
0
7 – 12
0,9
> 12 – 15
1,2
>15
1,4
Bảng sau quy định một số bộ phận được phép nhô ra vượt quá đường chỉ giới xây dựng của ngôi nhà:
Độ cao so với mặt hè (m)
Bộ phận được nhô ra
Độ vươn tối đa (m)
Cách mép vỉa hè tối thiểu (m)
≥ 2,5
Gờ chỉ, trang trí
0,2
1,0m
≥ 2,5
≥ 3,5
Kết cấu di động: Mái dù, cánh cửa
Kết cấu cố định (phải nghiên cứu quy định trong tổng thể kiến trúc khu vực):
– Ban công mái đua 1,0
– Mái đón, mái hè phố
1,0
0,6
- Công trình có độ cao dưới 19m nằm ở khu vực mà chỉ giới đường đỏ <19m thì có thể xây sát vỉa hè, không cần để chừa khoảng lùi xây dựng.
- Công trình có độ cao 22m thì khoảng lùi xây dựng sẽ là khoảng 3m, bắt đầu tính từ vỉa hè vào.
- Công trình có độ cao đến 25m sẽ có khoảng lùi xây dựng là 4m.
- Công trình có độ cao 28m thì quy chuẩn về khoảng lùi công trình là 6m.
Nhìn chung theo quy định về khoảng lùi trong xây dựng, công trình càng cao thì phải để chừa khoảng lùi càng lớn và diện tích đất được xây dựng thực tế càng bị thu hẹp lại.
Cấp phép khoảng lùi công trình xây dựng
Bất kể công trình nào cũng phải được cấp giấy phép xây dựng mới có thể thi công. Giấy phép này sẽ có hiệu lực khi được xem xét, phê duyệt bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Quy định cấp phép khoảng lùi xây dựng
Theo điều 91 Luật xây dựng năm 2014, một công trình muốn được cấp phép xây dựng bởi các cơ quan có thẩm quyền thì cần thỏa mãn đầy đủ những điều kiện như sau:
- Công trình đã được phê duyệt là đảm bảo tính hợp lệ so với quy hoạch chi tiết về xây dựng nhà ở đô thị.
- Công trình được xây dựng tại những khu phố đã đi vào ổn định cần đảm bảo tính hợp lệ với các quy chế về quản lý quy hoạch đô thị.
- Công trình phải có mục đích sử dụng trùng khớp với mục đích sử dụng đất đã khai báo ban đầu theo quy hoạch về sử dụng đất.
- Công trình phải đảm bảo sự an toàn tuyệt đối với cảnh quan đô thị, môi trường…
Những quy chuẩn về khoảng lùi công trình cần phải được nắm vững và thực hiện nghiêm túc bởi tất cả mọi người.
Điều này nhằm đảm bảo sự an toàn của công trình, của mỗi cá nhân, tập thể và diện tích sử dụng chung của toàn bộ đô thị.
Nếu không chấp hành sẽ bị phạt hoặc thậm chí là gặp phải những sự cố không mong muốn.
Cơ quan chịu trách nhiệm cấp phép khoảng lùi công trình xây dựng
Tùy vào địa điểm xây dựng công trình mà cơ quan chịu trách nhiệm về việc phê duyệt cấp phép khoảng lùi xây dựng cũng khác nhau:
- Công trình lớn nằm ở tỉnh/thành phố và sở hữu kiến trúc đặc thù; công trình lịch sử, văn hóa, tôn giáo…; công trình nằm trong địa giới hành chính được Chính phủ quy định: Cơ quan có thẩm quyền cấp phép sẽ là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Công trình nằm ở đô thị, trung tâm xa hoặc địa giới hành chính được huyện quản lý: Cơ quan cấp phép sẽ là Ủy ban nhân dân cấp huyện.
- Công trình nhà ở tại khu vực nông thôn, khu dân cư riêng lẻ thuộc quy hoạch xây dựng hoặc do xã quản lý: Cơ quan phê duyệt sẽ là Ủy ban nhân dân xã.
Có thể thấy, quy định về khoảng lùi trong xây dựng đóng vai trò vô cùng quan trọng. Nó ảnh hưởng đến mức độ an toàn khi thi công, sử dụng công trình cũng như cảnh quan đô thị. I-Connect hy vọng rằng những kiến thức trên đây sẽ giúp ích cho bạn trong quá trình thiết kế, xây dựng công trình.