1. Đất thổ cư là gì?
Đất thổ cư không có một định nghĩa hay một lời giải thích nào cụ thể cho nó. Hiểu đơn giản nhất thì đất thổ cư là cách gọi chung của các loại đất ở. Theo quy định loại đất thổ cư này thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Bao gồm cả hai loại đất thổ cư là đất thổ cư đô thị và đất thổ cư nông thôn.
Đất thổ cư còn được hiểu là đất ở, theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì đất thổ cư được phân vào nhóm đất phi nông nghiệp. Trong nhóm này được chia thành hai loại là đất thổ cư đô thị và đất thổ cư nông thôn. Đất thổ cư có thể dùng để xây công trình như nhà ở dân dụng, nhà hàng, khách sạn,…Đất thổ cư cũng bao gồm các loại đất vườn ao chuồng gắn liền với nhà ở trong cùng thửa đất được xây dựng đúng với quy định của pháp luật.
2. Đất nào không được lên thổ cư?
Đất không được lên thổ cư được hiểu là đất mà khi chủ sở hữu muốn chuyển đổi sang đất thổ cư thì cần tiến hành thủ tục lên đất thổ cư tức là thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Hiện nay, theo quy định pháp luật không có quy định cụ thể về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất mà căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm căn cứ sau:
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và kế hoạch này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
Do vậy, điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất mà sẽ tùy vào thời điểm thực tế và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt mà cơ quan có thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư. Trường hợp đất không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không được lên thổ cư.
3. Loại đất khó được phép chuyển sang đất thổ cư
- Loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp
Đất chuyên trồng lúa nước; Đất trồng lúa nước còn lại; Đất lúa nương: Vì Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trường hợp cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa (theo khoản 1 Điều 134 Luật Đất đai 2013).
Trên thực tế khi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp thì chủ yếu là chuyển để làm dự án đầu tư.
Đất rừng phòng hộ: Là đất có rừng được sử dụng chủ yếu để bảo vệ nguồn nước, bảo vệ đất, chống xói mòn, sạt lở, lũ quét, lũ ống, chống sa mạc hóa, hạn chế thiên tai, điều hòa khí hậu, góp phần bảo vệ môi trường, quốc phòng, an ninh, kết hợp du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí; cung ứng dịch vụ môi trường rừng; được phân theo mức độ xung yếu
Đất rừng đặc dụng: Là đất có rừng được sử dụng chủ yếu để bảo tồn hệ sinh thái rừng tự nhiên, nguồn gen sinh vật rừng, nghiên cứu khoa học, bảo tồn di tích lịch sử – văn hóa, tín ngưỡng, danh lam thắng cảnh kết hợp du lịch sinh thái; nghỉ dưỡng, giải trí trừ phân khu bảo vệ nghiêm ngặt của rừng đặc dụng; cung ứng dịch vụ môi trường rừng
Đất làm muối: Vì đây là diện tích đất trong quy hoạch phát triển sản xuất muối được cấp có thẩm quyền phê duyệt, bao gồm: Đất sản xuất muối quy mô công nghiệp và đất sản xuất muối thủ công.
- Loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp
TT Loại đất Ký hiệu Lý do 1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC Những loại đất này khó được phép chuyển sang đất ở vì đã được Nhà nước quy hoạch sử dụng theo mục đích đã định trước.
Bên cạnh đó, nhiều loại đất không thể chuyển sang đất ở vì không phải đất của hộ gia đình, cá nhân mà được Nhà nước sử dụng vào các mục đích theo quy hoạch như đất quốc phòng, đất an ninh, đất đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng cơ sở ngoại giao, đất giao thông,…
2 Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp DTS 3 Đất xây dựng cơ sở văn hóa DVH 4 Đất xây dựng cơ sở y tế DYT 5 Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo DGD 6 Đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao DTT 7 Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ DKH 8 Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội DXH 9 Đất xây dựng cơ sở ngoại giao DNG 10 Đất xây dựng công trình sự nghiệp khác DSK 11 Đất quốc phòng CQP 12 Đất an ninh CAN 13 Đất khu công nghiệp SKK 14 Đất khu chế xuất SKT 15 Đất cụm công nghiệp SKN 16 Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp SKC 17 Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản SKS 18 Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm SKX 19 Đất giao thông DGT 20 Đất thủy lợi DTL 21 Đất công trình năng lượng DNL 22 Đất công trình bưu chính, viễn thông DBV 23 Đất sinh hoạt cộng đồng DSH 24 Đất khu vui chơi, giải trí công cộng DKV 25 Đất chợ DCH 26 Đất có di tích lịch sử – văn hóa DDT 27 Đất danh lam thắng cảnh DDL 28 Đất bãi thải, xử lý chất thải DRA 29 Đất công trình công cộng khác DCK 30 Đất cơ sở tôn giáo TON 31 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 32 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng NTD 33 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 34 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC
4. Khi nào được chuyển mục đích sang đất thổ cư?
Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định các loại đất không phải là đất ở muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo đó, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với tổ chức.
– Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.
Đồng thời, khi người dân xin chuyển mục đích sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền không tự ý quyết định mà phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để ra quyết định.
Tóm lại, hộ gia đình, cá nhân chỉ được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở nếu có quyết định của Ủy ban nhân dân cấp huyện, trường hợp tự ý thực hiện sẽ bị xử lý vi phạm hành chính (phạt tiền và buộc tháo dỡ nhà ở nếu có,…).