Hiện nay, có nhiều trường hợp hết hạn hợp đồng thuê nhà hoặc các bên chấm dứt hợp đồng thuê nhưng bên thuê vẫn cố tình chây lỳ không không chịu giao trả lại nhà cho chủ nhà. Thực trạng này không quá phổ biến nhưng vẫn diễn ra gây nên bức xúc, thiệt hại cho các bên đặc biệt là xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên cho thuê.
Tình huống này thường xảy ra khi hai bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà hoặc bên cho thuê đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê do hành vi vi phạm của bên thuê, bên thuê không đồng ý và hai bên giằng co dẫn đến bên thuê không giao trả nhà. Vậy trường hợp này nên giải quyết như thế nào?
Quy định pháp luật về chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Căn cứ Khoản 2 Điều 131, Điều 132 Luật Nhà ở, các trường hợp chấm dứt Hợp đồng thuê nhà gồm:
- Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
- Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
- Nhà ở cho thuê không còn;
- Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
- Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
- Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở.
Như vậy, hết hạn hợp đồng thuê nhà là một trong các trường hợp để chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Hết thời hạn thuê nhà có thể biểu hiện ở việc:
- Kết thúc thời hạn thuê trong hợp đồng thuê nhà do hai bên thoả thuận;
- Hoặc bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà do bên thuê vi phạm nghĩa vụ và thông báo cho bên thuê thời điểm chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước một khoảng thời gian nhất định.
Theo đó lúc này, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà cũng chấm dứt theo kể từ ngày hết hạn được nêu trong hợp đồng hoặc sau 90 ngày kể từ ngày bên thuê nhận được thông báo chấm dứt. Trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thì căn cứ Khoản 2 Điều 248 BLDS 2015 thì: “Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thoả thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thoả thuận về việc giải quyết tranh chấp”.
Khi các bên chấm dứt hợp đồng, đồng nghĩa, bên thuê có nghĩa vụ phải bàn giao nhà thuê, trả lại mặt bằng cho bên cho thuê.
Tuy nhiên, trường hợp bên thuê và bên cho thuê chia tay “cơm không lành canh không ngọt”, các bên có nhiều vấn đề chưa giải quyết triệt để được với nhau. Bên thuê có thể gây sức ép cho bên cho thuê, kiên quyết không bàn giao mặt bằng, thể hiện như: không di chuyển đồ đạc, tài sản; ở lì tại mặt bằng; cá biệt có trường hợp cố tình để đồ đạc có giá trị tại mặt bằng, khoá cửa niêm phong,…
Dù biểu hiện ở bất kỳ hành vi nào thì việc không bàn giao trả lại nhà khi hết hạn thuê nhà không chỉ vi phạm quy định của pháp luật, gây thiệt hại cho các bên, mà bên thuê có thể đối mặt với các trách nhiệm dân sự, các biện pháp xử lý về hành chính, hình sự.
Hết thời hạn thuê nhà nhưng bên thuê không giao nhà xử lí như thế nào?
(1) Khởi kiện vụ án dân sự
Trong những tranh chấp mà các bên không thể tự giải quyết được, thì khởi kiện để toà án giải quyết là phương án thường được các bên áp dụng.
Do vậy, khi gặp phải tình huống hết hạn thuê nhà nhưng bên thuê không giao trả lại nhà, bên cho thuê sẽ lựa chọn khởi kiện vụ án tại toà án để yêu cầu được giải quyết việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà, đòi lại nhà, yêu cầu được bồi thường thiệt hại do hành vi không bàn giao nhà của bên thuê,..
Hồ sơ khởi kiện bao gồm:
- Đơn khởi kiện.
- Hợp đồng thuê nhà nếu có;
- Bản sao giấy tờ tùy thân: Căn cước công dân hoặc chứng minh nhân dân, hộ chiếu còn thời hạn,…
- Các chứng cứ, tài liệu khác có liên quan đến việc thuê nhà của các bên.
Nộp hồ sơ tại: Tòa án nhân dân cấp huyện nơi người thuê nhà cư trú
Phương án này là sự lựa chọn được khuyến nghị nên sử dụng, tuy nhiên thời gian giải quyết sẽ có thể sẽ kéo dài đồng nghĩa với việc có thể bên cho thuê không thể đưa mặt bằng vào khai thác, sử dụng trong thời gian chờ toà án giải quyết.
(2) Đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính
Người cho thuê nhà có thể trình báo lên cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để yêu cầu xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi của bên thuê.
Căn cứ theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP:
“1. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:
d) Không trả lại tài sản cho người khác do vay, mượn, thuê tài sản của người khác.”
Hoặc điểm đ khoản 2 Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP cụ thể: “2. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với những hành vi sau đây:
đ, Sử dụng, mua, bán, thế chấp, cầm cố trái phép hoặc chiếm giữ tài sản của người khác;”
Theo đó, biện pháp khắc phục hậu quả đó là: “b) Buộc trả lại tài sản do chiếm giữ trái phép đối với hành vi vi phạm quy định tại các điểm đ và e khoản 2 Điều này”
(3) Tố giác tội phạm xử lý hình sự
Trong trường hợp bên cho thuê đã yêu cầu nhưng bên thuê vẫn cố tình không bàn giao lại nhà và tiếp tục sử dụng nhà thuê thì đây là hành vi sử dụng trái phép tài sản của người khác. Nếu đã bị xử phạt hành chính nhưng bên thuê tiếp tục chây ì, không bàn giao nhà cho chủ sở hữu, thì bên cho thuê có quyền tố cáo ra cơ quan công an có thẩm quyền.
Trong trường hợp bên thuê đã bị xử phạt hành chính rồi thì cơ quan công an có thể căn cứ vào đó để xem xét, xử lý hình sự về tội “sử dụng trái phép tài sản của người khác” theo điều 177, bộ luật Hình sự năm 2015, cụ thể.
“Điều 177. Tội sử dụng trái phép tài sản
- Người nào vì vụ lợi mà sử dụng trái phép tài sản của người khác trị giá từ 100.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng, đã bị xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm hoặc dưới 100.000.000 đồng nhưng tài sản là di vật, cổ vật hoặc vật có giá trị lịch sử, văn hóa nếu không thuộc trường hợp quy định tại Điều 220 của Bộ luật này, thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 02 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 02 năm.
- Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 05 năm:
a) Tài sản trị giá từ 500.000.000 đồng đến dưới 1.500.000.000 đồng;
…c) Phạm tội 02 lần trở lên;
…đ) Tái phạm nguy hiểm.
- Phạm tội sử dụng trái phép tài sản trị giá 1.500.000.000 đồng trở lên, thì bị phạt tù từ 03 năm đến 07 năm.
- Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm.”
Như vậy, bên cho thuê cần tìm cho mình một hướng xử lý phù hợp để bảo vệ quyền và lợi ích của mình đang bị xâm phạm.
————————————————————————————
Để tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến dân sự. Mời bạn đọc tham khảo các bài viết khác Tại đây. Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các cách thức sau để được tư vấn Miễn Phí.
- VPGD Hà Nội: Số 55 – Lô C1, phố Nguyễn Công Thái, KĐT Đại Kim – Định Công, phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
- Chi nhánh tại Hà Nam: Số 288, đường Ngô Quyền, phường Duy Hải, thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam
- Hotline (Zalo) tư vấn Miễn Phí: 0964653879 – 0929228082 – Email: luatduyhung@gmail.com
- Fanpge: https://www.facebook.com/luatduyhung/
Rất hân hạnh được phục vụ Quý khách hàng!
Trân trọng./.